住宅を購入するとき、多くの方が悩むのが「住宅ローンの金利を固定金利にするか、変動金利にするか」という問題です。
これまでは、低金利の変動金利を選択する方も多く、「できるだけ低い金利で住宅ローンを借りたい」という考え方が一般的でした。
しかし、2026年に入り、日本銀行による政策金利の引き上げや、長期金利の上昇など、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変化しています。
2026年9月18日、日本銀行は政策金利を1.0％から1.25％へ引き上げました。これにより、住宅ローンの金利についても今後の動向を気にする方が増えています。
「今から住宅を購入するなら固定金利と変動金利のどちらがよいの？」
「変動金利はこれからどこまで上がるの？」
「固定金利なら金利上昇を気にしなくてもいい？」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、固定金利と変動金利の基本的な違いから、2026年現在の金利上昇の背景、住宅ローンを選ぶ際に確認したいポイントまで、不動産購入を検討している方に分かりやすく解説します。
住宅ローンの固定金利と変動金利の違い
まず、住宅ローンには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。
変動金利とは？
変動金利は、借入期間中の金利が市場環境などに応じて見直されるタイプの住宅ローンです。
一般的には、固定金利よりも借入当初の金利が低く設定されていることが多いのが特徴です。
一方で、将来的に金利が上昇すると、住宅ローンの利息負担が増える可能性があります。
日本銀行の氷見野副総裁も、日銀の利上げ後は市場金利や貸出金利などに変化が生じ、変動金利型住宅ローンについても新規貸出・既存借入への適用金利が段階的に影響を受けることを説明しています。
ただし、変動金利だからといって、日銀が政策金利を0.25％引き上げた場合に住宅ローンの返済額がそのまま0.25％上がるわけではありません。
住宅ローンの商品によって、金利の見直し時期や返済額の変更ルールが異なるため、契約内容を確認することが重要です。
固定金利とは？
固定金利は、一定期間または住宅ローンの借入期間全体について金利を固定するタイプです。
固定期間選択型の場合は「3年固定」「5年固定」「10年固定」などがあり、固定期間中の金利が確定します。
一方、全期間固定型では、原則として借入時に決められた金利が完済まで適用されるため、将来的な金利上昇による返済額の変動を抑えやすいことが特徴です。
代表的な全期間固定型住宅ローンである「フラット35」では、2026年9月の最頻金利が、融資率9割以下・新機構団信付きの場合、返済期間21年以上35年以下で年2.46％となっています。なお、一定の条件による金利引下げメニューがあります。
2026年は住宅ローン金利を考えるうえで重要な時期
2026年は、住宅ローンの金利を考えるうえで非常に重要な年となっています。
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25％へ引き上げました。
また、長期金利についても上昇傾向が見られています。
日本銀行が公表している主要行の長期プライムレートでは、2026年に入り上昇が続き、2026年9月10日時点では最頻値が3.40％となっています。
こうした金利環境の変化によって、住宅ローンをこれから借りる方にとっては、「今までの低金利が今後も続く」という前提だけで資金計画を立てることが難しくなっています。
ただし、金利が上昇しているからといって、すべての人が固定金利を選ぶべきというわけではありません。
重要なのは、自分の家計がどの程度の金利上昇に耐えられるかを考えることです。
変動金利のメリット
変動金利には、主に次のようなメリットがあります。
1．借入当初の金利が低い傾向がある
変動金利は、固定金利と比較すると低い金利が設定されているケースが多く、借入当初の毎月返済額を抑えやすい特徴があります。
例えば、同じ4,000万円を借りる場合でも、金利が異なれば毎月の返済額や総支払額は大きく変わります。
そのため、現在の金利水準をできるだけ活用したい方にとっては、変動金利が選択肢になります。
2．低金利が続けば利息負担を抑えられる
変動金利は、金利が大きく上昇しなければ、固定金利よりも低い金利で返済を続けられる可能性があります。
ただし、「今後も低金利が続く」と決めつけることはできません。
住宅ローンを組む際には、現在の金利だけではなく、将来金利が上昇した場合にも返済を継続できるかを確認しておくことが大切です。
変動金利の注意点
最大の注意点は、将来的な金利上昇リスクです。
金利が上昇すれば、住宅ローンの利息負担が増加します。
特に、借入金額が大きい方や返済期間が長い方は、わずかな金利差でも長期間では大きな金額差になる可能性があります。
例えば、4,000万円を35年間借りるケースと、6,000万円を35年間借りるケースでは、同じ0.5％の金利上昇でも影響する金額は異なります。
そのため、「今の金利なら返済できる」だけではなく、
「金利が1％上がっても返済できる」
「さらに金利が上がった場合でも家計が破綻しない」
という視点で住宅ローンを検討することが重要です。
固定金利のメリット
固定金利の最大のメリットは、金利上昇による返済額への影響を抑えやすいことです。
特に全期間固定型の場合、借入時点で将来の返済計画を立てやすくなります。
「毎月の住宅ローン返済額をできるだけ安定させたい」
「将来の金利上昇を気にせず生活したい」
「子どもの教育費など、将来的な支出が多い」
という方にとっては、固定金利の特徴が家計管理と相性がよい場合があります。
一方で、変動金利よりも借入当初の金利が高いケースが多いため、現在の金利差だけを見ると負担が大きく感じられることがあります。
固定金利の注意点
固定金利だからといって、必ずしも「総返済額が少なくなる」という意味ではありません。
金利がその後あまり上昇しなかった場合、低い変動金利を利用した場合と比較して、結果的に支払う利息が多くなる可能性もあります。
つまり、
「金利上昇リスクを抑える代わりに、現在の金利水準で一定のコストを負担する」
という考え方が固定金利の特徴です。
住宅ローンでは、単純に「金利が低い方」を選ぶのではなく、金利上昇リスクをどこまで許容できるかを考えることが重要です。
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべき？
「固定金利と変動金利、結局どちらがいいの？」
これは住宅購入者から非常によく聞かれる質問です。
しかし、すべての人に共通する正解があるわけではありません。
例えば、
変動金利を検討しやすいケース
・現在の返済額をできるだけ抑えたい
・世帯収入に対して借入額に余裕がある
・金利上昇時にも返済できる資金的余力がある
・将来的に繰上返済をする予定がある
・住宅ローンの金利動向を定期的に確認できる
このような場合には、変動金利を選択肢として検討できます。
一方で、
固定金利を検討しやすいケース
・毎月の返済額を安定させたい
・金利上昇による家計への影響を避けたい
・借入金額が大きい
・返済期間が長い
・教育費など将来的な支出が大きい
・金利の変化を頻繁に確認したくない
という場合には、固定金利の特徴が合う可能性があります。
住宅ローンは「今の金利」だけで比較しない
住宅ローンを選ぶ際に注意したいのが、「現在の適用金利だけを比較すること」です。
例えば、
「A銀行は変動金利0.○％だから安い」
「B銀行は固定金利○％だから高い」
という比較だけでは、十分とはいえません。
確認したいのは、
・基準金利
・適用金利
・金利優遇幅
・優遇期間
・金利の見直し時期
・返済額の変更ルール
・5年ルール・125％ルールの有無
・固定金利への変更条件
・団体信用生命保険の内容
・繰上返済手数料
・事務手数料
・保証料
などです。
例えば三菱UFJ銀行では、2026年9月の新規借入について変動金利1.195％、固定10年3.63％、全期間固定31～35年4.30％などの商品金利が掲載されています。これはあくまで同銀行の一例であり、住宅ローンは金融機関や借入条件によって金利・優遇条件が異なります。
また、同行では2026年6月の短期プライムレート引き上げに伴い、9月1日から住宅ローンの変動金利の基準金利を見直しています。
このように、金融機関によって金利の見直し方法や適用時期も異なるため、住宅ローンを比較するときは商品概要まで確認することが大切です。
金利上昇に備えるために「返済額」をシミュレーションする
住宅ローンを検討するときは、現在の金利だけでなく、複数の金利水準で返済額を確認してみましょう。
例えば、
「現在の金利」
「金利＋0.5％」
「金利＋1.0％」
「金利＋2.0％」
など、複数のケースを想定します。
そして、
「金利が1％上がったら生活費はどうなるか？」
「子どもの教育費が増えたときに返済できるか？」
「車の買い替えが重なっても問題ないか？」
「ボーナスが減った場合でも返済できるか？」
といった点を確認します。
重要なのは、金利が上昇するかどうかを予想することではありません。
金利が上昇した場合でも、無理なく住宅ローンを返済できる資金計画を作ることです。
「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う
住宅購入では、金融機関から借りられる金額と、自分たちが無理なく返済できる金額は必ずしも同じではありません。
住宅ローン審査で承認されたからといって、その金額いっぱいまで借りる必要はありません。
住宅ローン以外にも、
・固定資産税
・火災保険
・地震保険
・マンションの場合は管理費・修繕積立金
・戸建ての場合の修繕費
・車の維持費
・教育費
・将来のリフォーム費用
などが必要になります。
特に沖縄で住宅を購入する場合は、台風や塩害などによる建物・設備への負担も考慮し、住宅ローン以外の維持費も含めて資金計画を考えることが重要です。
住宅購入前に住宅ローンの事前審査を受ける
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、物件探しを本格的に始める前に、事前審査を受けておくことをおすすめします。
事前審査を受けることで、自分がどの程度の借入額を目安にできるのかを把握しやすくなります。
また、気に入った物件が見つかった場合にも、購入申込みから住宅ローン手続きまでをスムーズに進めやすくなります。
ただし、金融機関によって審査基準や必要書類は異なります。
また、事前審査の承認額が、そのまま「無理なく借りるべき金額」という意味ではありません。
住宅ローンの事前審査と合わせて、自分たちの家計から考えた購入予算を設定することが大切です。
住宅ローン選びは「金利」だけでは決めない
住宅ローンを比較するとき、「変動金利○％」「固定金利○％」という数字だけに注目してしまいがちです。
しかし、実際には金利以外にも確認すべきポイントがあります。
例えば、
金利が低いけれど手数料が高い住宅ローン
金利は高めでも団信の保障が充実している住宅ローン
変動金利から固定金利へ変更できる住宅ローン
など、それぞれの商品に特徴があります。
住宅ローンは数十年にわたって返済するケースも多いため、単純な金利比較ではなく、総合的に判断することが大切です。
まとめ｜固定・変動は「家計に合った選択」が大切
2026年は、日本銀行による政策金利の引き上げなど、住宅ローンを取り巻く環境が変化しています。2026年9月18日には政策金利が1.25％へ引き上げられ、住宅ローン金利についても今後の動向を注視する必要があります。
そのため、これから住宅を購入する方は「今の金利が何％なのか」だけでなく、「金利が上昇した場合でも返済できるのか」という視点を持つことが重要です。
変動金利には、借入当初の金利を抑えやすいというメリットがあります。
一方、固定金利には、将来の金利上昇による返済額の変動を抑えやすいというメリットがあります。
どちらが適しているかは、借入額、年収、自己資金、返済期間、家族構成、今後の教育費や生活費などによって変わります。
住宅ローンは「一番金利が低い商品」を選ぶのではなく、
「金利が上昇しても無理なく返済できる住宅購入予算を決める」
ことから始めることが大切です。
住宅購入を検討している方は、物件価格だけでなく、住宅ローン、諸費用、固定資産税、火災保険、将来の修繕費などを含めた総合的な資金計画を立ててから物件を探しましょう。
沖縄で住宅購入をご検討の方は、金利だけでなく、土地・建物の状態、周辺環境、将来の売却可能性なども含めて物件を検討することをおすすめします。
東亜住宅株式会社では、物件探しだけでなく、住宅ローンや購入諸費用を含めた資金計画についても、お客様の状況に合わせてご相談いただけます。
「住宅ローンはいくらまで借りられる？」
「固定金利と変動金利で毎月の返済額はどれくらい違う？」
「今の年収で購入できる住宅価格はいくら？」
など、住宅購入に関する疑問があれば、お気軽にご相談ください。
大切な資産の取引だからこそ、金利だけで判断せず、将来の生活まで考えた住宅購入を検討しましょう。
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